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被遗忘的天津西青区 保利40亿底价“捡漏”精武

  火热的天津土地市场,保利频繁竞价、蓄势待发;而屡次被忽视的西青区,重新回到了房企视线中。

  观点地产网?挂牌将近1年的津西青(挂)2019-23号地块成功出让了,竞得人是保利天津公司。

  4月10日下午,保利以底价39.98亿元摘得天津西青精武镇23号商住地,土地面积18.68万平米,总建面35.3万平米,商住部分楼面价11324元/平米。

  这宗地成交过程简单至极:仅保利一家参与报价,一锤定音。但出让过程却一波三折,先后经历了捆绑开发难度大导致的临时停牌、无人报价导致的“无限延期”,直至2020年4月8日才收到第一份有效竞买报价单。

  这并不是保利今年在天津拿下的第一宗地,也不是天津西青区出让坎坷的第一宗地。

  火热的天津土地市场,保利频繁竞价、蓄势待发;而屡次被忽视的西青区,重新回到了房企视线中。

  诚然,保利大本营远在广州,但京津冀布局同样是重要一环,于天津市场更是深耕多年。

  提及保利,天津业内人士对其2011年与融创合作拿下河西区地王、2012年避战鲁能、2017年121亿频繁落子蓟州新城与南开区等大手笔仍历历在目。

  据观点地产新媒体不完全统计,2020年以来,保利已斥资至少355亿元拿地,其中天津市场67.6亿元,占比近20%。

  由此,保利天津公司年内已新增30万平米土储,均以底价成交:1月以27.6亿摘得滨海高新区两宗宅地,4月以39.98亿元摘得天津西青区商住地。

  “今日的土储就是明天的规模。”这句笑谈并非空穴来风,拿地、开工、建设、销售、回款,所有的回款都建立在土储的基础上。

  从2017年保利发展董事长宋广菊提出“未来两至三年重回行业前三”后,保利一直在追赶碧万恒融,月度、季度销售数次冲至前四。

  4月9日,保利公布2020年第一季度实现签约金额710.2亿元,同比下降35.24%,降幅与行业平均水平接近。根据观点指数发布的2020年1-3月中国房地产企业销售TOP100榜单,保利以此销售表现超过融创,位居全行业第四位。

  同时,保利也恢复到了2018年的拿地速度水平——2016至2019年,保利平均每年花费1735.26亿元拿地,拿地销售比50%左右。

  2020年第一季度,保利拿地销售比攀升近40%,拿地金额同比增长572%,与2018年同期相近。

  分析人士指出,三四月份历来有“楼市小阳春”之称,各地政府上半年供地计划多集中于这一时间点,房企在土拍市场上也相对活跃。

  对此,市场也有诸多猜测。其一,保利2017年拿地金额高达2765亿元,受2016、2017年楼市行情影响,土拍频现高溢价,保利对后续两年的拿地节奏做出了放缓调整;至今地块去化已完成差不多,便再次调整拿地速度。

  其二,借着疫情期间各地政府延长土拍资金周转时间、减免部分税金和费用,择机补仓,加速冲刺“重回行业前三”的目标。

  至于天津西青区精武镇,保利1月拿下的位于华苑科技园两宗宅地与今日竞得的商住地邻近,后续在开发和销售上能起到互相补充的作用。

  今日土拍另值得关注的一点在于,该地块坎坷出让经历所折射的天津西青区土拍此前屡次被市场冷落。

  譬如最近一次西青区精武镇成交地块,同样在去年5月捆绑挂牌后次月公告停牌,经历二次挂牌,于2019年9月5日由爱情置业27.36亿竞得,楼面价11402元/平米。

  据天津土地交易中心公告,2020年度天津将有24宗住宅、商服用地供应招商,土地面积共计353.51亩、总建面超711万平米,西青区虽然只有6宗地块,但总建面占比近半。

  其中,水西公园地块因二次出让而备受市场关注。该地块为两宗打包地块,即津西青香(挂)2019-080号+津西青天(挂)2019-081号,曾于去年5月挂牌,历经延期、降价、再延期、因故暂停挂牌,起始总价由50亿降为43亿,最高限价仍为60亿,并取消商业自持的要求。

  业内人士指出,在政府规划中,水西公园地块将成为商业中心的一部分,这是一个利好因素;但因其捆绑开发、居住用地分割成10余小块、此前要求商业自持等多因素,房企拿地积极性不高。

  此次天津市政府集中推介24宗地块入市,房企可选择面更广,水西公园地块在开发上优势有限,或将通过政策优惠、补贴等方式以补足短板。

  回顾2019年,据观点地产新媒体不完全统计,西青区住宅、商业地块成交13宗,其中10宗成交于上半年。算上今日成交地块,西青区近10个月以来仅成交了4宗地块。

  具体到精武镇地块,2019年西青区仅成交2宗,均要求自持商业。一是爱情置业以27.36亿底价竞得中北镇+精武镇捆绑地块,即津西青(挂)2019-14号;二是旭辉以36.38亿、溢价20%竞得津西青(挂)2019-04号地块。

  观之保利天津,曾于2013年以6.5亿、溢价129%竞得西青区张家窝镇两宗宅地,即津西青(拍)2013-01号和津西青(拍)2013-01号;于2014年,联手金融街000402股吧)以5.95亿元竞得西青区张家窝镇一宗流拍地,即津西青(拍)2013-03号。上述地块项目均已建成。

  公开资料显示,西青区位于天津市西南部,东与红桥区、南开区毗邻,南靠独流减河与静海区隔河相望,西与武清区和河北省霸州市接壤,北依子牙河,是天津四个环城区之一,总面积545平方公里。

  其中,天津大学城、高铁站天津南站皆位于西青区。据多家中介报价,目前西青区二手房价2-3.5万/平米之间,新房价1.7-3万/平米之间。

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